「不動産投資したいけど、職場にバレたくない…」
「許可しないで不動産投資する方法はあるの？」
そんな悩みをお持ちの公務員の方がいらっしゃると思います。
実際私も公務員をしているときに、疑問に思っていました。
でも安心してください！
公務員も一定の条件を満たせば、許可なしで不動産投資をすることができます。
- 公務員が許可なしで不動産投資をする方法
- 公務員が不動産投資をする際の注意点
- 不動産投資をする際にまずやるべき3ステップ
本記事をお読みいただければ、職場にバレることなく不動産投資を始めることができます。
最初にやるべきことも詳しく説明しますので、是非最後までご覧ください。
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公務員は条件を満たせば許可なしで不動産投資できる！
公務員は、条件を満たせば許可なしで不動産投資できます。
条件の一つに、5棟10室未満、年間家賃収入500万未満があります。
「人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について」の中で、以下のように定めています。
人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について
第１項関係
４ 前項の場合における次の各号に掲げる事業の経営が当該各号に定める場合に該当するときは、当該事業の経営を自営に当たるものとして取り扱うものとする。
二 不動産又は駐車場の賃貸 次のいずれかに該当する場合
（1）不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合
イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が５棟以上であること。
ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が１０室以上であること。
ハ 土地の賃貸については、賃貸契約の件数が１０件以上であること。
（3）不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額（これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額）が年額５００万円以上である場合引用元：人事院HP（https://www.jinji.go.jp/seisaku/kisoku/tsuuchi/14_fukumu/1403000_S31shokushoku599.html）
人事院規則は国家公務員に適用されるものですが、地方公務員法でも同様の条文があります。
国家公務員も地方公務員も、法律により副業が禁止されています。
株式投資と違って、不動産投資は事業性があり副業とみなされることがあります。
しかし、一定の条件を満たせば事業とみなされないので、公務員でも許可なしで不動産投資することができます。
公務員が許可なしで不動産投資をする方法
公務員が許可なしで不動産投資をするためには、主に以下の３点を守らなければなりません。
5棟10室未満
許可せずに不動産投資をするためには、不動産の規模が5棟10室未満でなくてはなりません。
裏を返せば、4棟9室までであれば許可なしで投資することができます。
【OKな例】
7室のアパート1棟、戸建て1棟を保有
ここで注意点があります。
戸建ては1棟で2室換算となります。
【NGな例】
8室のアパート1棟、戸建て1棟を保有
（8室＋2室＝10室となってしまうのでダメ！）
最初は10室も持たずに、戸建てを1棟から始めれば問題ありません。
年間家賃収入が500万円未満
年間家賃収入が500万円未満であれば、許可なしで投資できます。
【例】
家賃5万円で8部屋貸しているとします。
年間家賃収入は、5（万円）×8（部屋）×12（か月）＝480万円
となるので許可は不要です。
ただし、この金額から税金や委託管理費、借入金（融資受けてる場合）などが差し引かれるので、手取り収入はもう少し低くなります。
賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること
物件の管理を管理会社に委ねることも必要です。
人事院規則でも以下の条件が付されています。
入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること。
出典元：人事院HP
https://www.jinji.go.jp/seisaku/kisoku/tsuuchi/14_fukumu/1403000_S31shokushoku599.html
物件管理を自身で行うことで、本業に支障が生じてしまうのを防ぐためです。
実際、入居者さんとの対応を自分で行うのは大変なので、管理会社に任せるのは必須でしょう。
公務員が不動産投資をする際の注意点
公務員が不動産投資をする際の注意点は、以下の点です。
投資規模を4棟9室以下に抑える
最初は投資規模を4棟9室未満に抑えましょう。
万が一、職場にバレてしまったとしても、4棟9室未満であれば問題ありません。
規模をもっと拡大していきたいと思ったら、許可を受けられれば拡大可能です。
ただし、基本的に許可は下りないと思った方が良いと思います。
許可が下りるケースは、
- 不動産を相続した場合
- 自宅を賃貸に出した場合
などに限られます。
公務員という安定した職業柄、よっぽどの理由がないと不動産投資が認められないのは、納得できると思います。
最初は気にせず小さく投資を始めて、5棟10室以上に拡大したくなったら独立起業を考えるのも一案です。
確定申告する
家賃収入が年間20万円以上の場合は確定申告する必要があります。
また、20万円未満の場合でも確定申告しておいた方がよいです。
確定申告した方が良い理由は以下の2点です。
慣れてしまえば簡単なので、確定申告は必ず行いましょう。
無理のない範囲で融資を受ける
公務員は給料や雇用が安定しており、融資を受けやすいため、過剰投資とならないよう注意が必要です。
あくまでも自分の給料や貯金をあまり減らさないように、不動産投資をしましょう。
目安として、少なくとも給料の1割は現金として貯金できる範囲で、不動産投資をするようにしましょう。
新築ワンルームマンション投資はしない
新築ワンルームマンション投資はやめましょう。
理由は以下の点が挙げられます。
融資は受けやすいですが、銀行と不動産会社が裏で繋がっていることも多く、融資してくれるから安心とはなりません。
新築ワンルームマンション投資には近づかないのが無難です。
職務専念義務を怠らない
当たり前と思われるかもしれませんが、職業専念義務を怠らないように不動産投資をしましょう。
どんな仕事でもそうですが、特に公務員は法律で職務専念義務が定められています。
国家公務員法第101条
職員は、法律や命令の定めがない限り、勤務時間や職務上の注意力をすべて職責遂行のために用いなければならない。地方公務員法第35条
職員は、法律や条例に特別の定めがない限り、勤務時間や職務上の注意力をすべて職責遂行のために用い、当該地方公共団体がなすべき責を有する職務にのみ従事しなければならない。
不動産会社や管理会社との連絡は、勤務時間外に行いましょう。
公務員が不動産投資する際にまずやるべき3ステップ
初めて不動産投資をするときは何をしたらいいの？
不安で動けない方は、以下の3ステップから試してみてください。
- 不動産投資に関する書籍を読む
- 自宅の周りの物件を検索する
- 内見の申し込みをする
【ステップ①】不動産投資に関する書籍を読む
最初は不動産投資に関する本を読んでみましょう。
書籍は1000～2000円で知識を学べるので、コスパが良く、最初の一歩としておすすめです。
まず目次を読んでみて、ちょっとでも興味を持てれば、買って読んでみてください。
私が不動産投資に興味を持つきっかけとなった本は、「１年で億り人になる」（著者：戸塚真由子）です。
この本は著者の方が大富豪と出会って学んだ不動産投資の凄さについて、エピソードも織り交ぜながら、わかりやすく書かれています。
私は書店で何気なく手に取って、目次を見てちょっと面白そうだと思って買ったところ、人生が変わりました。
図書館にも不動産投資に関する本はあるので、借りて読んでみるのもおすすめですよ。
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【ステップ②】自宅の周りの物件を検索する
次に、実際にネットで物件の検索をしてみてください。
読書などで情報をインプットするのも重要ですが、知識を入れるだけでは頭でっかちになって行動できなくなってしまうからです。
アットホームやホームズなどの大手ポータルサイトでいいので、まず検索してみましょう。
検索するメリットは以下の3点です。
検索条件を一度登録してしまえば、検索するのは簡単なので、試してみてください。
【ステップ③】内見の申し込みをする
良いなと思った物件が見つかったら、内見の申し込みをしてみましょう。
”百聞は一見に如かず”というように、実際に自分の目で見てみるとわかることが多いです。
築30年だけど、見てみると意外としっかりしてる！
駅から徒歩10分で近いと思ったけど、歩いてみると坂があって大変だなぁ
というように、実際にわかることが結構あります。
また、初めての内見の申し込み時は怖いと感じると思いますが、
実際に不動産会社に電話してみると、以外とあっさり内見させてもらえます。
私の場合、内見申し込みの電話をしたところ、
「ここは傾きがあるので、やめといた方がいいですよー」と教えてくれました。
ポータルサイトを見るだけではわからない、不動産会社だけが持つ情報を得ることもできます。
もちろん買う気がなくても、何件か内見していくだけで、不動産の勉強になりますよ。
まとめ
本記事では公務員が許可なしで不動産投資する方法についてお伝えしました。
公務員が不動産投資するときの注意点も紹介しました。
少しでも興味があるという方は、以下の3ステップから始めてみてください。
- 不動産投資に関する書籍を読む
- 自宅の周りの物件を検索する
- 内見の申し込みをする
実は、公務員こそ不動産投資をするべきです。
その理由は以下の記事で紹介していますので、こちらも是非ご覧ください。
最後までご覧いただきありがとうございました！
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